капитализация операционных расходов

Помещения в ТРЦ и ТЦ.

Офисные центры класса С;

Офисные центры класса В;

Офисные центры класса В+;

Офисные центры класса А;

  Выявлено также, что рынок качественной коммерческой недвижимости (кластер 1) также подразделяется на классы. В соответствии с принятой в 2010г. в г.Тюмени системой классификации офисных центров (классификация «Гильдии управляющих и девелоперов») рынок качественной офисной недвижимости (кластер 1) делиться на следующие классы:

Кластер 4: Встроенно-пристроенные помещения в жилых домах.

Кластер 3: Отдельно-стоящие здания;

Кластер 2: Помещения в административных зданиях;

Кластер 1: Качественная коммерческая недвижимость (помещения в современных офисных и торговых центрах);

  Информационно-аналитический отдел консалтинговой компании «Ассоциация АЛКО» рынок коммерческой недвижимости подразделяет на 4 основных кластера по сегментно для рынка офисной и торговой недвижимости. Проведенный анализ рынка показал, что рынок нежилых зданий и помещений делиться на следующие сегменты:

  Использование коэффициента капитализации целесообразно в случаях стабильного рынка, в условиях которого цены на объекты недвижимого имущества меняются незначительно. При этом на рынке должно быть достаточное количество сопоставимых объектов, у которых известны такие характеристики как цена, арендная плата, уровень заполняемости площадей, операционные издержки. Причем все эти показатели должны быть отнесены к одному временному периоду. Использование в расчетах коэффициента капитализации в сравнении со ставкой капитализации обладает существенными преимуществами, выражающимися в учете не субъективных, а рыночных данных, основанных на основополагающих принципах оценочной деятельности. В то же время ограниченность наличия отдельных кластеров и классов рынка, информационная «не прозрачность», в ряде случаев не позволяют полноценно говорить о корректности использования коэффициента капитализации. Основными злоупотреблениями в таких условиях становятся ограниченность использования аналогов, как следствие манипуляция стоимостью в рамках доходного подхода; неверное отнесение к сегменту рынка, как следствие использование иного показателя (не относимого к сегменту рынка объекта оценки) коэффициента капитализации; не корректный учет объема заполняемости и операционных расходов, связанных с эксплуатацией объектов. Особенно остро эта проблема стоит в регионах, где не только ограничено количество классов (кластеров) рынка, но и количество объектов аналогов для корректного расчета коэффициента капитализации внутри каждого кластера. Осложняется также такой расчет отсутствием в большинстве регионов и городов общепринятой системы классификации объектов недвижимого имущества.

  Определение выражения «ставка капитализации» в настоящее время является дискуссионным. В большинстве источников ставка капитализации отождествляется с коэффициентом капитализации. С нашей точки зрения следует различать эти два понятия. Экономическое выражение понятия «ставка» подразумевает определение процентного показателя. Расчет процентной ставки можно осуществить с использованием метода кумулятивного построения, путем суммирования нормы дохода на инвестиции и нормы возврата на вложенный капитал. Поэтому для целей настоящей статьи под ставкой капитализации понимается показатель, определяемый как процент чистого годового дохода, определяемый инвестором или собственником на вложенный в недвижимость капитал, путем суммирования всех рисков, связанных с эксплуатацией объекта и нормы возврата на вложенный капитал.

  Под коэффициентом капитализации в настоящей статье подразумевается показатель, отражающий соотношение между доходом в результате эксплуатации объекта и его рыночной стоимостью. Иными словами коэффициент капитализации (общий коэффициент капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого операционного дохода и его рыночной стоимостью.

  Имеются два метода пересчета дохода, получаемого от владения недвижимостью, в оценку стоимости. Наиболее распространенный метод доходного подхода – метод прямой капитализации. Главной задачей при использовании данного метода является расчет коэффициента или ставки капитализации.

  Доходный подход оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости - ожидаемые текущие или будущие доходы. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость определяется через преобразование текущего дохода, дохода в следующем периоде или как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Молодкина С.Г.,Pнач. информационно-аналитического отдела ЗАО «Ассоциация АЛКО»

Долгих А.В., директор ЗАО "Ассоциация АЛКО"

 >   >   > Примеры использования статистических моделей при расчете коэффициента капитализацииПримеры использования статистических моделей при расчете коэффициента капитализации

Примеры использования статистических моделей при расчете коэффициента капитализации